2017年3月15日，招商证券固定收益总部债券融资部主导的中银招商-北京凯恒大厦资产支持专项计划（以下简称“本项目”）成功设立。本项目通过交易条款增加了优先档投资人对于项目后续运营管理的参与，使其享有获取更多资产运营期间变动收益和标的资产增值收益的机会，实现了投资人参与项目管理和获取超额回报相挂钩，从而使其运营和收益模式更为接近市场化REITs产品，是招商证券继国内首单CMBS产品后在商业地产证券化领域的又一力作。

本项目明确约定了优先档证券投资者售回安排与定价机制，以及对标的证券优先收购与标的资产处置安排等交易安排的创新设计，实现了标的资产整体出表。在未加入外部强主体信用支持的条件下最大程度上保障投资者的投资安全和顺利退出。

本项目由招商资管担任计划管理人，由招商证券负责交易结构设计并牵头销售。本项目发行总规模为30.05亿元，其中优先A档获AAA评级，票面利率4.6%；优先B档获AA评级，票面利率5.2%，发行利率创同期可比资产证券化产品新低。

本项目是中银集团落实中央盘活存量，积极推进资产证券化进程的指示精神，以持有的优质商业物业为标的资产，进行的一次资产证券化业务创新。本项目通过交易架构的独特设计和合约条款的创新安排，成为在现有法律法规和政策框架下，交易所挂牌发行的同类产品中最具有不动产投资信托（REITs）特质的资产证券化产品。

       本项目以私募投资基金份额作为专项计划的基础资产，通过股权与债权实现对标的资产的控制。本项目标的资产为中银集团投资有限公司持有的北京凯恒中心B座及E座办公楼，位于北京市东城区朝阳门核心商务区，区位优势明显。东二环区域分布众多大型央企与金融机构总部，凯恒中心保持较高水平出租率，目前签约租户以国内知名大型金融机构为主，租户资信水平较高。项目发行人为中国银行全资附属直接投资平台，本项目的发行也是银行系不动产投资物业资产证券化的第一单。

延伸阅读：

REITs(Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

不动产信托投资基金(REITs)是不动产证券化的重要手段。不动产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。