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地产板块存量流动性仍相对宽松,再次强调粤港澳主题 -- 招商房地产周观点&高频追踪报告

作者: 赵可,刘义,黄梓钊,李洋
时间: 2017年05月08日
重要性: 一般报告
行业评级: 推荐
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摘要: 报告名称:地产板块存量流动性仍相对宽松,再次强调粤港澳主题 -- 招商房地产周观点&高频追踪报告
研究员:赵可,刘义,黄梓钊,李洋
报告类型:行业研究*定期报告
报告日期:20170508

行业/子行业:房地产
公司名称及代码:
投资建议:推荐

【内容摘要】

行业策略:

1)强调 “逆向投资逻辑”仍是上半年选股主线,花式逻辑站在投资角度不可取。地产股票指数基本上怎样起来怎么下去,反映的背后就是花式逻辑仅是炒作的指引,极短线参与者可以参考,但站在股票分析师的角度从“投资”2字出发,要在左侧布局才有超额收益。我们从去年二季度开始一直强调在当前基本面环境下,地产股应该遵循逆向投资逻辑,
再次强调雄安和湾区概念敢重仓持有的投资者几乎满足逆向投资逻辑的思路:也即高折价被低估的具有安全边际的地产股票(水泥股也是一致的),去年amc概念下的信达地产,6-8月的保险举牌行情都遵循这一朴素逻辑,我们能在这3次机会左侧强调响应蓝筹白马的几乎也因坚持了这个逻辑,未来一个季度仍然有效

2)粤港澳的主题型机会以及有基本面支持的个股短期更值得关注。再次强调花式逻辑失效以及热点过后地产股分化的背后原因:行业基本面的大背景(地产小周期调整中段)和流动性环境(无改善)。强调雄安未来仍存在不断的可能性,但短期而言主题炒作已帮助部分地产股提前完成估值修复,粤港澳的主题型机会以及基本面支持的个股短期更值得关注,因a.年底前规划会有进一步呈现,时间表更确定 b.经济复苏大背景下,粤港澳是产业复苏更具代表性的“极”,最近关于深圳直辖市的传言又再上升,我们觉得,忘掉直辖市催化剂,产业逻辑第一,这也符合逆向投资逻辑

3)基本面分歧仍在,预示地产指数调整仍未结束。在三四线销量和价格深入人心的春季,市场一片乐观,而我们强调扩散效应尾部,在数周前地产指数顶部,也即春季补涨行情末端对行业股票指数转谨慎,目前看三四线已明显转弱(全国三四线销量(占全国比例约70%)1季度同比26%,1-2月累计同比约36%,预计3月同比约19%,明显转弱;高频数据显示40个三四线城4月同比继续下降,5月(截至5号)同比降幅虽有所收窄但仍在低位,整月同比待观察)

4)几个需要关注的变化:
a. 开发商资金链指数(增量流动性)。开发商资金链指数自16年4季度以来持续在收紧,今年3月份,资金链指数降至128%,跌破红线130%(为15年下半年以来首次),意味着新房价格环比调整时点来临,大致在2季度,并且对新开工和投资构成明显压制。未来将进一步下滑,对行业发生影响的同时,或将倒逼政府对融资端进行放松
b. A股主流房企存量流动性指标。截至1季度末,存量流动性指标,即(流动资产-存货)/(流动负债-预收)仍在本轮周期以来的高位区间震荡;另外,现金/即期有息负债、净负债率也仍在相对较高水平,未来去杠杆的过程还比较长。存量流动性相对较好,会导致行业上游指标(新开工和投资等)的调整斜率相对平缓,小周期调整相对钝化。
c. 利差(ROA-融资成本)触底反弹。利差最能反映综合盈利能力,得益于ROA向上及融资成本向下导致剪刀差扩大,即利差触底(15年底1.1%)反弹至1.5%左右(历史上最好3%+)

5)认清中周期复苏,强调小周期调整,资金短期涌入地产下游会带来漂亮50错觉。强调行业小周期调整逻辑,维持2017年四季度左右行业见底判断(量先触底、价格还要滞后);中周期尚未走完(维持中周期走到2019年左右判断,即从2017年四季度往后还有第二个小周期),调整期前半段地产指数难有超额收益(16年2季度-17年上半年),调整期后半段需重视地产及上下游行业系统性机会(17年3季度往后)。调整前半段(2016二季度至2017二季度)仍以“逆向投资”为选股主线,短期看,资金涌入地产下游,一方面是认为地产三四线会开启新一轮周期,一方面是根据估值高低和投资风格做出的板块切换,三四线大崛起或被证伪,资金涌入地产下游会带来漂亮50的错觉

【摘要结束】
全文: 招商证券_行业研究_房地产_地产板块存量流动性仍相对宽松,再次强调粤港澳主题 -- 招商房地产周观点高频追踪报告(推荐)_赵可,刘义,黄梓钊,李洋_20170508.pdf
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